Vermieter: Immobilien rechtzeitig renovieren

Der Bundesfinanzhof (BFH) und das Bundesfinanzministerium (BMF) machen Vermietern einen Strich durch die Rechnung, wenn sie ihre Immobilien verkaufen oder selbst nutzen möchten, vorher aber noch schnell Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen wollen. Wer seine Vermietungsabsicht aufgibt, kann keine vorgelagerten Erhaltungskosten geltend machen (BFH-Urteil, Aktenzeichen: IX R 34/03, und BMF-Beschluss vom 26. November 2001, Aktenzeichen: IV C 3 - S 2211 - 53/01). Die BFH-Richter folgten damit einer Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen: 16 K 770/01 F).

Auf der sicheren Seite sind Sie als Vermieter nur, wenn Sie Ihre Immobilien deutlich vor Verkauf oder Selbstnutzung modernisieren und die Renovierung keine Bedingung beim Verkauf darstellt.

Urteilsfall und Entscheidungsgründe

Im entschiedenen Fall planten die Eigentümer, ihre vermieteten Immobilien zu veräußern. Schon während der Besichtigung mit den Käufern verpflichteten sie sich zu verschiedenen Sanierungen und Modernisierungen, und zwar auf eigene Rechnung und vor dem Besitzübergang. Sie setzten den Plan rechtzeitig um und bezahlten die Handwerkerrechnungen nach dem Besitzübergang. Der BFH räumte zwar ein, dass Renovierungen während der Vermietungszeit noch dazu dienten, Einkünfte zu erzielen. Daher seien die Aufwendungen als Werbungskosten zu berücksichtigen, und zwar unabhängig vom Zahlungszeitpunkt.

Jedoch erklärten die BFH-Richter, die Verkäufer hätten den "für solche Fälle üblichen und typischen Geschehensablauf" verlassen, indem sie die Instandsetzung mit der Veräußerung verknüpften. Dadurch sei die Renovierung nicht mehr der Vermietungstätigkeit zuzuordnen, sondern der nicht steuerbaren privaten Lebensführung. Konkret: Dem Verkauf eines zum Privatvermögen gehörenden Objekts.

Für diesen Punkt ist zu ergänzen, dass die Kläger die Mietshäuser 1972 geerbt und 1997 veräußert hatten, also nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist für Immobilien. Deshalb war der Verkauf steuerfrei. Hätten sie hingegen vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, hätte es sich steuerrechtlich um ein so genanntes (steuerpflichtiges) "privates Veräußerungsgeschäft" gehandelt. In diesem Fall hätte die Sanierung eben doch dazu gedient, Einkünfte zu erzielen, weil ohne Sanierung kein Verkauf stattgefunden hätte. Die Verkäufer hätten ihre Aufwendungen als Werbungskosten berücksichtigen können.

Steuer-Tipps zum Urteil

Steuer-Tipp 1: Als Haus- oder Wohnungseigentümer sind Sie nur dann auf der steuersicheren Seite, wenn Sie Ihre Immobilie deutlich vor Verkauf oder Selbstnutzung modernisieren. Mit Vermietung, Renovierung und anschließender Selbstnutzung können Sie mehrere 10.000 Euro Steuern sparen. Wie dieser legale Trick funktioniert, lesen Sie in unserem Steuersparmodell "Immobilie erst vermieten, dann selbst einziehen".

Steuer-Tipp 2: Knüpfen Sie einen Verkauf nicht an eine vorherige, von Ihnen zu bezahlende Sanierung. Ein möglicher Ausweg könnte je nach Einzelfall sein, dass der Käufer die Sanierungskosten übernimmt und Sie im Gegenzug den Kaufpreis senken. Besprechen Sie diese oder andere Lösungen unbedingt mit einem Steuerberater.

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Steuer-Tipp 3: Wenn Sie ausreichend lange in der Immobilie wohnen, können Sie sogar die 10-jährige Spekulationsfrist bei einem Verkauf umgehen. Planen Sie entsprechend viel Zeit ein vom Erwerb über Renovierung, Selbstnutzung bis zum Verkauf!

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