Steuerfalle häusliches Arbeitszimmer: Gestiegenen Wert der Immobilie versteuern

Wenn Unternehmer und Freiberufler ihr Eigenheim verkaufen oder ihr Geschäft aufgeben, droht ihnen eine teure Falle. Zumindest, wenn sie bis zu diesem Zeitpunkt ein häusliches Arbeitszimmer steuerlich geltend gemacht haben. Denn dann prüft das Finanzamt vereinfacht ausgedrückt, ob der anteilige Wert des Arbeitszimmers gestiegen ist. Wenn ja, verlangt es Steuern darauf - durchaus über 10.000 Euro. Das gilt sogar, wenn der Selbstständige sein Haus oder seine Wohnung gar nicht verkauft.

So sieht die Steuerfalle "stille Reserve" genau aus: Ein Selbstständiger richtet sich ein häusliches Arbeitszimmer im eigenen Haus oder seiner Wohnung ein. Er setzt alle Kosten des Arbeitszimmers als Betriebsausgaben von der Steuer ab. Da er das Zimmer (fast) ausschließlich für betriebliche Zwecke nutzt, zählt es automatisch zum notwendigen Betriebsvermögen seiner selbstständigen Tätigkeit. Wenn der Eigentümer das Arbeitszimmer Jahre später wieder aus dem Betriebsvermögen entnimmt, prüft das Finanzamt, ob ein Gewinn entstanden ist, und verlangt Steuern darauf.

Ein Gewinn entsteht dann, wenn der Wert der privaten Immobilie im Lauf der Jahre steigt - und somit auch der Wert des betrieblich genutzten Arbeitszimmers. Dieser Buchgewinn entsteht vorerst nur auf dem Papier und tritt nicht sichtbar hervor. Deshalb spricht man von einer stillen Reserve. Sichtbar wird sie erst, wenn der Selbstständige das Arbeitszimmer aus seinem Betriebsvermögen entnimmt und wieder ins Privatvermögen überführt.

Es gibt drei Umstände, unter denen das Arbeitszimmer ins Privatvermögen übergeht und die stille Reserve aufgedeckt wird:

• Der Selbstständige verkauft sein Haus oder seine Wohnung. Anhand des Verkaufserlöses lässt sich die Höhe der stillen Reserve berechnen. (Hinweis: Der Verkaufsgewinn des übrigen selbstgenutzten Eigenheims ist hingegen völlig steuerfrei.)
• Der Selbstständige teilt seinem Finanzamt mit, dass er das Arbeitszimmer nicht mehr beruflich nutzt.
• Der Selbstständige stellt seine Tätigkeit ein, zum Beispiel indem er sein Unternehmen verkauft oder auflöst. Da er seine private Immobilie behält, schätzt das Finanzamt deren Wert anhand der Bodenrichtwerte der Stadt, gegebenenfalls mit Aufschlag. Über die Höhe streiten Steuerzahler und Finanzamt häufig.

In diesen Fällen berechnet das Finanzamt, welcher Wertzuwachs der gesamten Immobilie anteilig nach Fläche auf das Arbeitszimmer entfällt. Dieser anteilige Gewinn ist mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

Ausnahme: Steuerfreies Arbeitszimmer

Der Gesetzgeber hat eine Hintertür für kleine Arbeitszimmer offen gelassen (Paragraf 8 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung, EStDV). Ein etwaiger Wertzuwachs ist nur dann steuerpflichtig, wenn das Zimmer mehr als 20.500 Euro wert ist und mehr als ein Fünftel der gesamten Immobilie. Wer unter beiden Grenzen bleibt, braucht die stille Reserve nicht zu versteuern, die für sein Arbeitszimmer angefallen ist.

Beispiel:

Der Selbstständige Max Clever hat 1985 ein 200 Quadratmeter großes Einfamilienhaus für umgerechnet 125.000 Euro gebaut. Seit 1990 nutzt er darin ein betriebliches Arbeitszimmer (30 Quadratmetern). 2010 gibt er seine Selbstständigkeit aus Altersgründen auf. Das Haus ist mittlerweile rund 300.000 Euro wert - jedenfalls laut Bodenrichtwerten, die jede Gemeinde aus vergangenen Immobilienverkäufen erhebt. Max Clevers Steuersatz beträgt 42 Prozent.

Das Haus ist 175.000 Euro im Wert gestiegen. Somit ist auch für das Arbeitszimmer eine stille Reserve entstanden. Max Clever stellt seine selbstständige Tätigkeit ein, sein betrieblich genutztes Arbeitszimmer geht ins Privatvermögen über. Dadurch wird die stille Reserve aufgedeckt.

Zu prüfen ist nun, ob die stille Reserve steuerpflichtig ist:

• Macht der Wert des Arbeitszimmer mehr als ein Fünftel (= 20 Prozent) der gesamten Immobilie aus? Nein. Die 30 Quadratmeter machen 15 Prozent der 200 Quadratmeter Gesamtfläche aus. Max Clever bleibt also unter der Fünftel-Grenze.
• Ist das Arbeitszimmer mehr als 20.500 Euro Wert? Ja. Auf das Arbeitszimmer entfallen 15 Prozent von 300.000 Euro, also 45.000 Euro.

Da Max Clever nicht beide Freigrenzen einhält, muss er den Wertzuwachs versteuern, der auf das Arbeitszimmer entfällt. Das Finanzamt rechnet:

Posten	Betrag
Wert des Eigenheims 2010 (laut Bodenrichtwerten)	300.000 Euro
Herstellungskosten des Eigenheims 1985	- 125.000 Euro
angenommener Gewinn bei einem Verkauf der Immobilie	= 175.000 Euro
auf das Arbeitszimmer entfallender Gewinn (15 Prozent von 175.000 Euro)	26.250 Euro
darauf 42 Prozent Steuern und 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag	11.631 Euro

Fazit: Wenn Max Clever seine Selbstständigkeit beendet, muss er für sein häusliches Arbeitszimmer 11.631 Euro ans Finanzamt überweisen.

Auswege aus der Arbeitszimmer-Falle:

Lösung 1: Vorteil größer als Nachteil. Die steuerpflichtige stille Reserve ist Ihnen als Selbstständigem egal. Denn Sie haben mit Ihrem Steuerberater durchgerechnet, dass Sie durch das Arbeitszimmer über die Jahre mehr Steuern sparen, als Sie später auf die stille Reserve zahlen müssen. Diese Vermutung liegt vor allem dann nahe, wenn die Immobilienpreise in Ihrer Stadt oder Gemeinde nur langsam steigen.

Lösung 2: Steuersparmodell "Arbeitszimmer im Gartenhaus". Richten Sie Ihr Arbeitszimmer von Anfang an nicht im Haus ein, sondern bauen Sie dafür eine freistehende Blockhütte im Garten. Denn dabei handelt es sich nicht um eine Immobilie, sondern um ein bewegliches Wirtschaftsgut. Das Gartenhaus steigt nicht im Wert, es sinkt. Somit entsteht keine stille Reserve, die Jahre später zu versteuern wäre. Zudem lässt es sich besser abschreiben als ein häusliches Arbeitszimmer, sodass das Gartenhaus unterm Strich ein astreines Steuersparmodell darstellt.

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Lösung 3: Freigrenzen einhalten. Achten Sie darauf, dass das Arbeitszimmer von Anfang an nicht mehr als ein Fünftel der Gesamtfläche des Gebäudes oder der Wohnung umfasst. Überführen Sie das Zimmer ins Privatvermögen, bevor der anteilige Wert die Freigrenze von 20.500 Euro überschreitet.

Diese Lösung ist umso schwierig umzusetzen, je mehr die Immobilie von Anfang an wert ist, je stärker die Immobilienpreise steigen und je weniger aussagekräftige Vergleichszahlen für den Wohnort verfügbar sind. Sie ist immer dann eine Überlegung wert, wenn die Immobilienpreise an Ihrem Wohnort erheblich gestürzt sind.

Auf obiges Beispiel bezogen: Max Clever hätte sein Arbeitszimmer ungefähr dann aufgeben müssen, als sein Eigenheim einen Wert von 136.000 Euro erreichte - bei 125.000 Euro Herstellungskosten also kaum machbar.

Beste Lösung: Alle Möglichkeiten nutzen. Die erste Lösung schließt nicht aus, dass Sie während einer Immobilienkrise auf Lösung 3 wechseln: Das Arbeitszimmer aufgeben, wenn die Preise im Keller sind.

Lösung 2 und 3 lassen sich sehr gut verbinden: Ein Archiv im Gartenhaus spart Fläche im häuslichen Arbeitszimmer; weniger Fläche wiederum bedeutet, dass der anteilige Wert des Zimmers unter den Freigrenzen bleibt.

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