Spekulationssteuer bei Immobilien: Kurze, unregelmäßige Selbstnutzung reicht nicht aus

Immobilienbesitzer können die Spekulationssteuer bei einem Verkauf nur dann umgehen, wenn sie selbst und auf Dauer in dem Gebäude gewohnt haben, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Aktenzeichen: IX B 159/07). Der Eigentümer muss somit über eine hinreichend ausgestattete Wohnung verfügen, die er jederzeit selbstständig nutzen kann. Es reicht nicht aus, bloß hin und wieder dort zu wohnen, zum Beispiel während Bauerarbeiten oder sonstiger Renovierung.

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist bleibt nur steuerfrei, wenn der Eigentümer das Objekt selbst genutzt hat. Dazu muss eine der beiden folgenden Bedingungen erfüllt sein. Der BFH hat diese Bedingungen mit seinem aktuellen Urteil bestätigt:

Das Gebäude muss entweder

• während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt worden sein oder
• zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren
  ausschließlich selbst genutzt worden sein.

"Ausschließlich selbst genutzt" heißt: Es darf keine Wohnung oder Einliegerwohnung vermietet werden. Kein Problem ist es dagegen, wenn der unverheiratete Eigentümer mit Freund oder Freundin in dem Haus oder der Wohnung lebt. Auch das wäre Eigennutzung.

Für ein Mehrfamilienhaus gilt: Nur die selbst genutze(n) Wohnung(en) sind bei einem Verkauf steuerfrei. Die vermieteten Wohnungen nicht. Der Immobilienbesitzer muss also errechnen, welchen Anteil an den gesamten Quadratmetern Wohnfläche er selbst nutzt. Derselbe Anteil am Verkaufsgewinn ist steuerfrei.

Im Urteilsfall hatte der Kläger die Immobilie im März 1999 gekauft, sie umfangreich renoviert und im September 2001 wieder verkauft. Währenddessen wohnte er nur zeitweise in dem Haus. Deshalb erkannte weder das Finanzgericht noch der Bundesfinanzhof eine Selbstnutzung an. Die teure Folge: Der Immobilienbesitzer musste nach dem Verkauf Spekulationssteuer ans Finanzamt überweisen.

Steuer-Tipp 1: Wenn Sie eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen wollen, müssen Sie dies vorab gut planen. Ziehen Sie drei Jahre vor dem Verkauf selbst in das Gebäude ein oder überlassen Sie das Haus oder eine der Wohnungen unentgeltlich Ihren Familienangehörigen, zum Beispiel Ihren Kindern. Ziehen Sie sicherheitshalber einen Steuerberater hinzu, da der finanzielle Schaden im Fall eines Fehlers sehr groß wäre!

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Steuer-Tipp 2: Renovieren Sie die Immobilie, solange sie noch vermietet ist! Durch dieses Steuersparmodell "Immobilie erst vermieten, dann selbst einziehen" setzen Sie die Renovierungskosten als Werbungskosten ab und sparen zusätzlich Steuern. Die mögliche Steuerersparnis liegt in unseren Beispielrechnungen zwischen 50.000 und 60.000 Euro.

Aber Achtung: Sie müssen das Gebäude modernisieren, deutlich bevor Sie es verkaufen oder selbst einziehen! Planen Sie in diesem Fall entsprechend mehr Zeit ein vom Erwerb über Renovierung, Selbstnutzung bis zum Verkauf!

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