Nachträgliche Kreditzinsen bei Vermietung und Verpachtung

Wer seine Mietimmobilie mit einem Hypothekendarlehen finanziert hat, kann die Schuldzinsen auch dann noch steuerlich geltend machen, wenn er das Gebäude gar nicht mehr besitzt. Bei solchen Zinsen handele es sich um nachträgliche Werbungskosten, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Aktenzeichen: IX R 67/10).

Im entschiedenen Fall hatte ein Steuerzahler 1994 ein Wohngebäude gekauft und vermietet. Sieben Jahre später veräußerte er das Gebäude mit Verlust. Der Erlös reichte nicht, um den Kredit vollständig zurückzuzahlen, den er für die Anschaffung des Gebäudes aufgenommen hatte. Daher musste er auch in den Folgejahren Kreditzinsen zahlen. In seiner Steuererklärung machte er diese Zinsen als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Doch das Finanzamt erkannte sie nicht an.

Der Bundesfinanzhof gab dem Steuerzahler Recht und lockerte damit seine bisherige Rechtsprechung zur beschränkten Absetzbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Begründungen der Richter:

• Der Steuerzahler hatte die Immobilie zwar gekauft, als die 2-jährige Spekulationsfrist galt. Aber beim Verkauf war das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 in Kraft, das die Frist auf 10 Jahre verlängerte. Ein Verkaufsgewinn wäre demnach steuerpflichtig gewesen, also müssten im Gegenzug bei einem Verkaufsverlust die nachträglichen Kreditzinsen steuerlich abziehbar sein.
• Unternehmer durften schon immer nachträglich entstandene Zinsen geltend machen, wenn sie ein Wirtschaftsgut veräußerten. Wegen des Gleichheitsgrundsatzes müsse dies auch für Immobilienbesitzer gelten.

Steuer-Tipp: Von dem BFH-Urteil profitieren Vermieter, die in den vergangenen 12 Jahren eine Mietimmobilie mit Verlust veräußert haben und seitdem ein dafür aufgenommenes Hypothekendarlehen bedienen müssen. Vorausgesetzt, sie haben die gezahlten Zinsen in ihren Steuererklärungen geltend gemacht und gegen deren Streichung Einspruch eingelegt. Wenn der Bescheid nicht mehr offen ist, ist die Steuerersparnis verloren. Wer noch keine Steuererklärung abgegeben hat, sollte seine Kreditzinsen darin angeben.

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