Immobilien: Wann sich die Renovierung sofort absetzen lässt

Vor dem Bundesfinanzhof (BFH) ist jetzt ein Verfahren anhängig, in dem geklärt werden soll, wann eine Modernisierung den Gebrauchswert einer Wohnung oder eines Gebäudes wesentlich verbessert (Aktenzeichen: IX R 20/08). Die Antwort auf diese Frage bedeutet für Vermieter häufig einen Unterschied von mehreren 1.000 Euro an Steuern. Denn bei einer "wesentlichen Verbesserung" innerhalb von 3 Jahren nach Kauf sind die Renovierungskosten über 50 Jahre verteilt abzuschreiben. Steuerlich günstiger ist es für Immobilienbesitzer, wenn sie diese Kosten sofort komplett absetzen dürfen.

Hintergrund: Bei einer "wesentlichen Verbesserung" des Gebrauchswerts sieht das Finanzamt die Renovierungskosten als zusätzliche Herstellungskosten an, in der Fachsprache auch "anschaffungsnaher Aufwand" genannt. Sie sind über die nächsten 50 Jahre verteilt abzuschreiben, so wie das bereits beim Kaufpreis (ohne Grundstücksanteil) der Fall ist.

Steuer-Tipp 1: Verschieben Sie Ihre Renovierungen auf später, sofern dies möglich ist. Denn nach Ablauf von 3 Jahren ab Kaufdatum sind Sie vollkommen außer Gefahr. Sämtliche Renovierungskosten lassen sich sofort vollständig von der Steuer absetzen.

Steuer-Tipp 2: Halten Sie während der ersten 3 Jahre ab Kauf die 15-Prozent-Grenze ein! Sobald die Summe Ihrer Renovierungskosten während der ersten 3 Jahre mehr als 15 Prozent des Kaufpreises beträgt, handelt es sich bei den gesamten Kosten um anschaffungsnahen Aufwand.

Steuer-Tipp 3: Vermeiden Sie während der ersten 3 Jahre Renovierungen, die den Gebrauchswert des Hauses oder der Wohnung wesentlich verbessern. Solche Kosten stellen immer anschaffungsnahen Aufwand dar, auch wenn Sie unterhalb der 15-Prozent-Grenze bleiben.

Steuer-Tipp 4: Kein Problem ist in der Regel Erhaltungsaufwand, der üblicherweise anfällt und den Gebrauchswert der Immobilie "nicht wesentlich verbessert". Dazu zählen Schönheitsreparaturen (zum Beispiel Tapezieren und Malerarbeiten), der Einbau von Messgeräten für Heiz- und Warmwasserkosten sowie unwesentliche Modernisierungen. Solche Handwerkerrechnungen lassen sich im Jahr der Bezahlung vollständig Steuern mindernd absetzen, vorausgesetzt Sie halten insgesamt die 15-Prozent-Grenze ein.

Steuer-Tipp 5: Unterstellt das Finanzamt Ihnen dennoch eine wesentliche Verbesserung des Gebrauchswerts und erklärt die Renovierungs- oder Modernisierungskosten als anschaffungsnahen Aufwand? Dann legen Sie Einspruch gegen Ihren Steuerbescheid ein! Berufen Sie sich dazu auf das laufende BFH-Verfahren mit dem Aktenzeichen IX R 20/08. Beantragen Sie ein Ruhen Ihres eigenen Steuerverfahrens.

Über den Urteilsfall ist nur bekannt, dass es um "umfangreiche Renovierungsarbeiten" geht, deren Kosten über 30.000 Euro betragen. Unter anderem wurden wohl neue Laminatböden verlegt und neue Fenster eingebaut. Vermieter sollten sich von diesen konkreten Kosten nicht von einem Einspruch abhalten lassen, auch wenn es sich bei ihnen um ganz andere Arbeiten handelt. Ein Einspruch ist risikolos und verursacht keine Kosten. Als Betroffener können Sie nur gewinnen.

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