Immobilien: 15-Prozent-Grenze beim anschaffungsnahen Aufwand

Das Bayerische Landesamt für Steuern (LfSt) hat zwei Beispielfälle zum so genannten "anschaffungsnahen Aufwand" geklärt (Aktenzeichen: S 2211 - 3 - St 32/St 33). Um was für ein Problem es sich hier handelt und wie Immobilienbesitzer es vermeiden, steht unten im Abschnitt "Hintergrund".

Geklärter Beispielfall 1: Ein Mehrfamilienhaus besteht aus zwei selbstgenutzten und einer vermieteten Wohnung. Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf renoviert der Eigentümer die vermietete Wohnung. Sind die Renovierungskosten mit den Herstellungskosten des gesamten Gebäudes zu vergleichen (15-Prozent-Grenze wird unterschritten) oder mit den anteiligen Kosten, die auf die vermietete Wohnung entfallen (15-Prozent-Grenze wird überschritten und greift also)? Das LfSt entschied sich für erstere Variante: Als Vergleichsgrundlage dienen die Kosten für das gesamte Gebäude.

Geklärter Beispielfall 2: Die drei Wohnungen werden einzeln als Sondereigentum erworben. Nach dem Einkommensteuergesetz ist der Kauf einer Eigentumswohnung steuerrechtlich mit dem Kauf eines Gebäudes gleichgestellt. Als Vergleichsgrundlage dienen also die Kosten für die vermietete Wohnung. Das Kaufmodell aus Fall 2 ist im Gegensatz zu Fall 1 also steuerschädlich.

Hintergrund und Erklärung zum anschaffungsnahen Aufwand

Wo liegt hier das Problem? Wer eine Immobilie baut oder kauft, kann die Herstellungskosten nur über 50 Jahre hinweg abschreiben. Jedes Jahr wirken sich also nur 2 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten Steuern sparend aus. Für einen Immobilienbesitzer ist das ungünstig, weil er lange warten muss, bis seine Investition steuerlich voll zur Geltung gekommen ist.

Renoviert oder modernisiert er das gekaufte Objekt, zählen diese zusätzlichen Kosten möglicherweise ebenfalls zu den Herstellungskosten - nämlich dann, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen und mindestens 15 Prozent der ursprünglichen Herstellungskosten betragen. Der (finanzielle) Aufwand für die Renovierung hängt also zeitlich zu nah mit der Anschaffung zusammen - daher der Ausdruck "anschaffungsnaher Aufwand". Die Folge: Auch die Renovierung lässt sich nur über Jahre hinweg abschreiben.

Wer die 15-Prozent-Grenze hingegen unterschreitet, darf die Renovierung sofort als Werbungskosten von seinen Mieteinnahmen absetzen. Die meisten Häuslebauer und -käufer versuchen daher, den "anschaffungsnahen Aufwand" zu vermeiden. Ihre Investition spart dann sofort Steuern.

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