Gemischtgenutzte Immobilien: Umsatzsteuervorteil für Unternehmen vorerst verloren

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat ein für Unternehmer bedeutendes Urteil gefällt, die ihre Betriebsimmobilie zum Teil privat nutzen: Die Bemessungsgrundlage für die Steuer auf den Privatanteil richtet sich nach dem 10-jährigen Vorsteuerberichtigungszeitraum (Aktenzeichen: C-72/05). Für Unternehmer, die ihre Betriebsimmobilie in 2005 oder 2006 fertigt gestellt haben, ergibt sich ein Problem aus diesem Urteil und der höheren Umsatzsteuer von 19 statt 16 Prozent ab 2007. Während sie 2006 bei einem Kaufpreis oder Baukosten von zum Beispiel 1 Million Euro für den privat genutzten Gebäudeteil 160.000 Euro an Vorsteuer abziehen, zahlen sie über die folgenden 10 Jahre 190.000 Euro an das Finanzamt zurück.

Das frühere Sparmodell brachte durch das zusätzliche Kapital einen enormen Zinsvorteil. Jetzt ist der Vorteil nur noch minimal. Ein möglicher Ausweg: Entnehmen Sie den privaten Teil schon in diesem Jahr, also bei einer Umsatzsteuer von 16 Prozent. Besprechen Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater, ob es in Ihrem speziellen Fall günstiger ist, auszusteigen oder das Modell fortzuführen!

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Altfälle: Wer seine Immobilie vor dem 13. April 2004 dem Unternehmensvermögen zugeordnet hat, den betrifft das EuGH-Urteil möglicherweise nicht. Das Bundesfinanzministerium hatte an diesem Tag und für ab diesem Tag die frühere steuergünstige Regel für nicht mehr anwendbar erklärt. Damit habe sich die Finanzverwaltung selbst gebunden, sagen Steuerrechtler. Sie könne sich nicht einseitig rückwirkend davon lösen, die Steuerzahler genössen Vertrauensschutz. Für Unternehmer gelte die alte Auffassung, wonach sie die Immobilienkosten auf 50 Jahre verteilen konnten.

Bei Kauf oder Fertigstellung der Immobilie ab 2007 sind Sie übrigens ebenfalls besser gestellt. Denn für Sie beträgt der Vorsteuerabzug nicht 16, sondern 19 Prozent, also derselbe Steuersatz, der auf die Privatentnahme fällig ist. Durch den höheren Vorsteuerabzug steigen Liquiditäts- und Zinsvorteil.

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