Umsatzsteuersenkung: Was Bauherren und Immobilienbesitzer ab Juli beachten müssen – zumindest für ein halbes Jahr

Die Regierung senkt ab Juli die Mehrwertsteuer. „Ob das die Preise am Bau sinken lässt, hängt vor allem davon ab, was zuvor vereinbart wurde“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Stefan Reichert von Ecovis in München.

Als Fachanwalt weiß er, dass es immer auf den Einzelfall ankommt, also ob Netto- oder Bruttopreise oder konkrete Steuersätze oder Steuerbeträge vereinbart sind.

Von Stefan Reichert, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Leistungszeitpunkt entscheidet

Ob Bauunternehmer ab 1. Juli den dann geltenden Steuersatz von 16 oder 19 Prozent anwenden müssen, hängt vom Leistungszeitpunkt ab. „Wann der Vertrag geschlossen wurde, wie lange die Bauausführung dauert, wann die Rechnung gestellt wird oder wann das Geld beim Unternehmen auf dem Konto ist, spielt keine Rolle“, sagt Stefan Reichert, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München. Der Leistungszeitpunkt ist im Bau grundsätzlich der Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme.

Für die Lieferung von Baustoffen gilt: Sie gelten als geliefert, wenn die Ware beim Empfänger ist. Wird die Ware befördert oder verschickt, ist die Lieferung mit Beginn der Beförderung oder Versendung ausgeführt.

Was gilt bei Vorauszahlungen oder Anzahlungen für fertige Teilleistungen?

„Auch bei Vorauszahlungen oder Anzahlungen für fertige Teilleistungen bleibt der Zeitpunkt entscheidend, zu dem die Leistung fertiggestellt ist“, sagt Reichert. Fällt die Fertigstellung in den Zeitraum der gesenkten Umsatzsteuer, dann ist die gesamte Leistung mit dem niedrigen Steuersatz von 16 Prozent zu versteuern. Liegt die Fertigstellung im kommenden Jahr 2021, dann ist die gesamte Leistung mit 19 Prozent zu versteuern. „In seiner Schlussrechnung muss der Unternehmer dann den jeweils bei Fertigstellung der Leistung geltenden Steuersatz anwenden und möglicherweise bisher erhaltene Zahlungen korrigieren.“

Teilleistungen/Abschlagsrechnungen

Anders ist das bei Teilleistungen. Wie die vollständig fertiggestellte Leistung führt auch eine abgeschlossene Teilleistung zur endgültigen Umsatzsteuer. Sind die Teilleistungen bis zum 30.06.2020 ausgeführt, dann gilt für sie 19 Prozent Umsatzsteuer. Für Teilleistungen, die zwischen dem 01.07. und dem 31.12.2020 ausgeführt werden, gilt der 16-prozentige Steuersatz. „Bei abgeschlossenen Teilleistungen müssen Unternehmer in ihrer Schlussrechnung die Abschlagsrechnungen nicht korrigieren“, so Ecovis-Rechtsanwalt Reichert.

Damit eine Teilleistung auch tatsächlich als Teilleistung gilt, gibt es folgende Voraussetzungen:

1. Es muss sich um eine wirtschaftlich sinnvoll abgrenzbare Leistung handeln.

2. Es muss eine Vereinbarung über die Ausführung der Leistung als Teilleistungen vorliegen.

3. Die Teilleistung muss gesondert abgenommen und abgerechnet werden.

In der Praxis würden allerdings selten die Voraussetzungen für Teilleistungen vorliegen. „Es werden zwar häufig wirtschaftlich abgrenzbare Leistungen ausgeführt, dafür fehlt aber meist die entsprechende Vereinbarung sowie die steuerwirksame Abnahme“, berichtet Stefan Reichert. Bisher sei ungeklärt, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für Abschlagszahlungen gemäß § 632 a BGB ohne gesonderte Vereinbarung ausreicht oder ob eine ausdrückliche Vereinbarung von Teilleistungen und deren Abnahme erforderlich ist.

Wer profitiert jetzt von der reduzierten Umsatzsteuer?

Wem die reduzierte Umsatzsteuer letztlich zugutekommt, hängt davon ab, wer der Vertragspartner einer Baufirma ist und welche Vergütungsvereinbarung im Vorfeld getroffen wurde.

• Mit Verbrauchern vereinbaren Bauunternehmer für gewöhnlich Bruttopreise. Der Verbraucher muss den vereinbarten Preis bezahlen und der Bauunternehmer den jeweils geltenden Umsatzsteuerbetrag an das Finanzamt abführen. „Vom reduzierten Steuersatz profitiert also der Bauunternehmer“, sagt Reichert.
• Sind Nettopreise zuzüglich der jeweils geltenden Umsatzsteuer vereinbart, was unter Unternehmern üblich ist, dann ist die Steuersenkung ein durchlaufender Posten. Der Vertragspartner zahlt die geltende Steuer und der Unternehmer führt diese ab.
• Bei Nettopreisvereinbarungen verbilligt sich der Endpreis für Auftraggeber, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, weil sie private Bauherren und Bauträger sind. Die eingekaufte Bauleistung wird für sie aufgrund des reduzierten Steuersatzes billiger.

Praxistipp

„Bei Verträgen mit Verbrauchern sollten Bauunternehmer jetzt Bruttopreise vereinbaren und prüfen, ob sich die Fertigstellung des Gesamtwerks oder abgeschlossener Teilleistungen während des halben Jahrs der reduzierten Umsatzsteuer realisieren lässt“, rät Ecovis-Rechtsanwalt Stefan Reichert. Allerdings ist ihm klar, dass für das Gros der Vertragsvereinbarungen eine Mehrwertsteuersenkung nicht absehbar war. „Viele vertragliche Vereinbarungen sind jetzt einfach bereits getroffen“, sagt er. Hier noch einmal die vertraglichen Grundlagen zu ändern, lohnt möglicherweise in vielen Fällen den Aufwand nicht, „wenn dann doch wie häufig am Bau die Bauleistung später fertig wird.“