Postbank Wohnatlas 2021: Immobilienpreise steigen im Corona-Jahr weiter

Selbst die Pandemie kann den Boom nicht aufhalten: Gefragt sind die Städte und ihr Umland

Die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland ist ungebrochen, die Kaufpreise verzeichnen auch im Corona-Jahr 2020 einen Anstieg. In den Metropolen und in ihrem Umland waren teils kräftige Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr zu beobachten. In mehr als 94 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wurden Wohnimmobilien teurer. Im Durchschnitt über alle Regionen lag das Plus bei Eigentumswohnungen im Bestand gegenüber 2019 inflationsbereinigt bei 9,6 Prozent – und war damit noch höher als im Vorjahr. Dies sind Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2021“ zur Preisentwicklung im Immobilienmarkt.

Niedrige Zinsen, große Nachfrage und knappes Angebot – das waren auch 2020 die bestimmenden Faktoren auf dem Immobilienmarkt. Die Corona-Pandemie hat daran nichts geändert, die Konjunkturdelle konnte dem Wohnungsmarkt nichts anhaben. „Corona und die Erfahrung des Lockdowns haben bei vielen Menschen den Wunsch nach Wohneigentum noch verstärkt“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. „Die Menschen haben 2020 Corona-bedingt viel Zeit zu Hause verbracht. Da liegt es nahe, sich Gedanken über die eigenen vier Wände zu machen – und Verbesserungen ins Auge zu fassen. Viele Interessenten, die sich im vergangenen Jahr auf dem Wohnungsmarkt umgesehen haben, hat Corona erst zum Handeln veranlasst. Die Nachfrage reißt nicht ab.“

München bleibt Spitzenreiter beim Preis

Deutschlands teuerstes Pflaster ist nach wie vor München. Nirgendwo müssen Käufer für den Quadratmeter so viel bezahlen wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Der Preis für Eigentumswohnungen stieg um weitere 6,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr und lag 2020 bei durchschnittlich 8.613 Euro. Zweitteuerste Großstadt ist Frankfurt am Main, hier werden im Schnitt 6.050 Euro pro Quadratmeter fällig. Hamburg rangiert im Ranking der sogenannten Big Seven, der sieben größten deutschen Metropolen, beim Quadratmeterpreis mit 5.569 Euro auf Platz drei vor Berlin mit Wohnungspreisen von im Schnitt 4.973 Euro pro Quadratmeter.

Tabelle: Teure Metropolen

Quadratmeterpreise und Preistrends in den Top 7 der deutschen Städte

 

Rang	Stadt	Quadratmeterpreis 2020 in Euro	Kaufpreisanstieg 2019- 2020 in Prozent (inflationsbereinigt)	Kaufpreisanstieg 2019-2020 in Euro je qm
1	München	8.612,83 €	6,11%	534,06 €/qm
2	Frankfurt am Main	6.050,07 €	5,89%	363,45 €/qm
3	Hamburg	5.568,99 €	9,68%	514,76 €/qm
4	Berlin	4.972,69 €	6,70%	333,80€/qm
5	Stuttgart	4.844,37 €	5,06%	255,13 €/qm
6	Düsseldorf	4.527,72 €	9,44%	409,40 €/qm
7	Köln	4.261,17 €	6,91%	294,08 €/qm

 Wohnungen im Bestand in Euro Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI  

Im Vergleich der Big Seven stiegen die Preise in Hamburg und Düsseldorf prozentual am stärksten. In beiden Städten lag das Plus bei mehr als neun Prozent. In den anderen Metropolen hat sich der Kaufpreisanstieg verlangsamt. Vor allem in Frankfurt und Berlin scheint der Höhenflug zumindest gebremst. So waren die Preise in Deutschlands Bankenmetropole 2019 noch um rund elf Prozent und in der Hauptstadt um knapp zehn Prozent in die Höhe geschossen – 2020 waren es 5,9 und 6,7 Prozent.

Bei der absoluten Preisentwicklung liegen München und Hamburg 2020 mit Preissprüngen von mehr als 500 Euro je Quadratmeter vorn. Käufer in Stuttgart hingegen mussten pro Quadratmeter im Schnitt nur 255 Euro mehr als noch ein Jahr zuvor bezahlen.

Teuerster Landkreis liegt an der Nordsee 

Deutschlands teuerste Landkreise finden sich fast ausnahmslos im Süden der Republik. Unter den Top Ten sind neun bayerische Kreise. In allen zehn Kreisen hat der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohneigentum die 5.000-Euro-Marke geknackt, vier von ihnen liegen jenseits der 6.000 Euro. Der bundesweit teuerste Landkreis findet sich allerdings nicht in Bayern: Im Landkreis Nordfriesland, zu dem unter anderem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum, aber auch Ferienorte wie St. Peter Ording gehören, kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr im Schnitt 6.796 Euro.

Hohe Preise in den Metropolen ziehen auch das Umland mit

Auf Platz zwei im Ranking der teuersten Landkreise liegt Miesbach (Bayern) mit durchschnittlich 6.756 Euro pro Quadratmeter. Auch die bayerischen Landkreise Starnberg und München haben die 6.000-Euro-Marke durchbrochen. Mittlerweile findet sich fast das gesamte Umland der bayerischen Landeshauptstadt in den deutschen Top Ten. Die hohen Preise in der Metropole ziehen das Umland mit: Einerseits profitiert der Speckgürtel von der guten Anbindung auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln, andererseits bietet er ansprechende Wohnlagen mit mehr Grün und Ruhe.

Tabelle: Top Tender teuerstenLandkreise

Quadratmeterpreise und Preistrends in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten, ohne Big Seven

 

Rang	Stadt/Kreis	Bundesland	Quadratmeter­preis 2020	Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)
1	Nordfriesland	Schleswig-Holstein	6.796,36	4,83%
2	Miesbach	Bayern	6.755,94	9,76%
3	Starnberg	Bayern	6.641,54	8,74%
4	München (Landkreis)	Bayern	6.583,61	8,44%
5	Dachau	Bayern	5.802,68	9,06%
6	Fürstenfeldbruck	Bayern	5.595,43	4,76%
7	Ebersberg	Bayern	5.409,65	4,51%
8	Garmisch-Partenkirchen	Bayern	5.260,17	15,29%
9	Freising	Bayern	5.174,29	4,04%
10	Bad Tölz-Wolfratshausen	Bayern	5.037,02	15,25%

Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Vergleichsweise eher hochpreisige Regionen finden sich neben den Küstenregionen auch in den Speckgürteln der anderen Metropolen. Der Trend ist ungebrochen: Die Nachfrage ist weiter groß, angebotene Wohnungen und Häuser werden schnell verkauft.

Die Sehnsucht nach Wohnen im Grünen

So ist es auch im Berliner Umland. Viele Hauptstädter zieht es mit dem Wunsch nach einem neuen Zuhause mit mehr Platz drinnen wie draußen raus aufs Land. In allen acht an Berlin angrenzenden Landkreisen stiegen die Kaufpreise zweistellig, am stärksten im Landkreis Potsdam-Mittelmark mit einem Plus von rund 25 Prozent, im Landkreis Oberhavel sind es knapp 23 Prozent. Das Umland der Hauptstadt bietet die Chance auf mehr Wohnraum fürs Geld: Die Preise in Berlin haben im Schnitt fast 5.000 Euro pro Quadratmeter erreicht, während die Preisspanne in den umliegenden Landkreisen 2020 von gut 3.327 Euro in Potsdam-Mittelmark bis 2.347 Euro in Märkisch-Oderland reicht. Ein Kauf in Potsdam schlägt mit 4.085 Euro pro Quadratmeter zu Buche. „Gerade in der Pandemie wachsen die Wohnträume. Dazu gehört der Wunsch nach einem Garten oder aber zumindest einem Balkon, mehr Platz und mehr Licht, möglicherweise einem Arbeitszimmer für das Homeoffice“, sagt Grunwald. „In der Corona-Krise haben die Menschen die Erfahrung gemacht, dass es in einer Stadtwohnung schnell eng werden kann und das urbane Trendviertel im Lockdown nicht mehr ganz so reizvoll erscheint. Viele sehnen sich danach, die Stadt hinter sich zu lassen.“

Große Preisunterschiede im Städte-Vergleich

Die hohen Preise in den Metropolen sorgen aber auch dafür, dass Städte abseits der Big Seven in den Fokus rücken. Insgesamt zeigen sich im deutschlandweiten Städte-Vergleich große Preisunterschiede: So ist München beispielsweise acht Mal so teuer wie Dessau in Sachsen-Anhalt, die mit 1.046 Euro pro Quadratmeter günstigste kreisfreie Stadt in der Bundesrepublik. Zu den teuersten zehn Städten gehören die Big Seven mit Ausnahme von Köln sowie Freiburg im Breisgau, Rosenheim, Regensburg und Heidelberg – alle mit Quadratmeterpreisen jenseits der 4.000-Euro-Marke. Rosenheim ist mit weniger als 100.000 Einwohnern die einzige sogenannte Mittelstadt unter den Top Ten. Der Grund dürfte sein, dass die Stadt mitten in einer beliebten Ferienregion liegt.

Generell haben in allen Großstädten ab 100.000 Einwohnern Wohnimmobilien an Wert gewonnen, die durchschnittliche Preissteigerung lag bei rund neun Prozent. Am stärksten stiegen die Preise in Mönchengladbach, Kaiserslautern und Halle (Saale). Das Plus lag im Vergleich zum Vorjahr jeweils bei mehr als 19 Prozent. Fast ebenso starke Wertzuwächse zeigen sich in Herne. In Bremerhaven und Krefeld liegt das Preisplus bei jeweils 16,5 Prozent. „Hier holen bislang vergleichsweise günstige Städte auf: Im Schnitt über alle Großstädte kostete der Quadratmeter 2020 gut 3.000 Euro. Die stärksten Preiszuwächse erleben nun Städte mit sehr viel geringerem Preisniveau“, sagt Grunwald von der Postbank.

Tabelle: Begehrte Großstädte ab 100.000 Einwohnern

In diesen Großstädten sind die Preise prozentual am stärksten gestiegen

 

Rang	Stadt/ Kreis	Bundesland	Quadratmeter­preis 2020	Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)
1	Mönchengladbach	Nordrhein-Westfalen	1.873,70	+19,76%
2	Kaiserslautern	Rheinland-Pfalz	2.082,93	+19,59%
3	Halle (Saale)	Sachsen-Anhalt	2.167,36	+19,19%
4	Herne	Nordrhein-Westfalen	1.621,23	+18,65%
5	Bremerhaven	Bremen	1.441,32	+16,52%
6	Krefeld	Nordrhein-Westfalen	2.008,74	+16,51%
7	Leverkusen	Nordrhein-Westfalen	2.644,55	+15,62%
8	Dortmund	Nordrhein-Westfalen	2.104,86	+15,49%
9	Leipzig	Sachsen	2.714,04	+15,42%
10	Duisburg	Nordrhein-Westfalen	1.587,07	+15,24%

Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Kleinere Städte nicht unterschätzen

Für Kaufinteressierte könnte auch der Blick in die so genannten Mittelstädte lohnend sein. „Häufig bieten die kleineren Zentren gute Infrastruktur und kurze Wege, hohe Wohnqualität und attraktive Objekte zu noch vergleichsweise günstigen Quadratmeterpreisen“, sagt Grunwald. Besonders begehrt unter den Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern waren 2020 Ansbach, Neustadt an der Weinstraße und Wilhelmshaven mit einem Preisplus von mehr als 20 Prozent.

Tabelle: Begehrte Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern

In diesen Mittelstädten sind die Preise prozentual am stärksten gestiegen

 

Rang	Stadt/ Kreis	Bundesland	Quadratmeter­preis 2020	Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)
1	Ansbach	Bayern	2.742,87	27,25%
2	Neustadt an der Weinstraße	Rheinland-Pfalz	3.029,09	25,94%
3	Wilhelmshaven	Niedersachsen	1.752,75	20,93%
4	Bayreuth	Bayern	3.117,62	17,04%
5	Flensburg	Schleswig-Holstein	2.410,06	14,52%
6	Passau	Bayern	3.019,97	13,72%
7	Worms	Rheinland-Pfalz	2.497,81	13,69%
8	Neumünster	Schleswig-Holstein	1.764,46	13,26%
9	Schwerin	Mecklenburg-Vorpommern	2.223,83	12,83%
10	Kempten (Allgäu)	Bayern	3.292,57	12,15%

Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2021

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.