Immobilie günstig an Angehörige vermieten: Wie Sie die vollen Werbungskosten geltend machen können

Wer die eigene Immobilie besonders günstig an Angehörige vermietet und gleichzeitig die vollen Werbungskosten geltend machen will, muss aufpassen. Welche Mietpreisgrenzen zu beachten sind und was es mit der Totalüberschussprognose auf sich hat, das erklärt Ines Mummert, Steuerberaterin bei Ecovis in Erfurt.

Was ist bei der Vermietung an Angehörige zu beachten?

Wer seine Immobilie an Familienangehörige vermietet, muss den Mietvertrag „fremdüblich“ gestalten. Die Miete darf also nicht zu niedrig sein. Und der Mieter muss sie auch tatsächlich zahlen. Sonst erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nicht an.

Welche Werbungskosten können Vermieter absetzen?

Vermieter dürfen die Kosten der Vermietung von den Einnahmen aus der Vermietung abziehen. Das verringert den Gewinn. Zu den Werbungskosten gehören zum Beispiel

• die Abschreibung der Anschaffungskosten,

• Reparatur- und Reinigungskosten oder auch Kreditzinsen.

Was gilt seit 2021?

Der Gesetzgeber hat die bisherige Grenze von 66 Prozent auf 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete herabgesetzt. Bis zu dieser Grenze ist der volle Werbungskostenabzug erlaubt. „Die Grenze soll verhindern, dass Vermieter mit extrem günstigen Vermietungen an Familienangehörige Verluste machen und so weniger Steuern zahlen“, sagt Steuerberaterin Ines Mummert. Allerdings gelten für die 50-Prozent-Grenze bestimmte Regeln:

· Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, dann muss der Vermieter mit einer Totalüberschussprognose nachweisen, dass er mit der Vermietung über einen langen Zeitraum einen Überschuss erzielt. „Nur dann erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht an. Und dann sind auch alle Werbungskosten der Vermietung voll abzugsfähig“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Ines Mummert in Erfurt.

· Liegt die Miete über 66 Prozent, ist keine Totalüberschussprognose notwendig.

· Unterschreitet die Miete 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann lassen sich die Werbungskosten nur noch anteilig abziehen.

Rechenbeispiel

Ein Vermieter vermietet ein Apartment an seine Tochter für monatlich 250 Euro, 350 Euro und 450 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 600 Euro pro Monat. Die Kosten der Vermietung liegen bei 1.000 Euro im Jahr. Je nach Mietpreis kann der Vermieter folgende Werbungskosten geltend machen:

Monatliche Mieteinkünfte	250 €	350 €	450 €
Mietpreis im Vergleich zur ortsüblichen Miete	250 € / 600 € = 0,42 42 % < 50 %	350 € / 600 € = 0,58 50 % < 58 % < 66 %	450 € / 600 € = 0,75 66 % < 75 %
Jährliche Kosten der Vermietung	1.000 €	1.000 €	1.000 €
Als Werbungskosten absetzbarer Anteil:	42 % x 1.000 € = 420 €	1.000 €	1.000 €

„Vermieter können die Werbungskosten voll absetzen, wenn der Mietpreis über 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegt und die Totalüberschussprognose positiv ausfällt“, sagt Ines Mummert.

Wie erstellen Vermieter eine Totalüberschussprognose?

Eine Totalüberschussprognose soll für die Dauer des voraussichtlichen Vermietungszeitraums den Gewinn oder Überschuss realistisch voraussagen. Hierfür stellt man alle voraussichtlichen Einkünfte aus der Vermietung allen Kosten gegenüber. Der Prognosezeitraum beträgt meist 30 Jahre. Fällt die Prognose positiv aus, erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht an.

Tipp: Was sollten Vermieter jetzt tun?

• Prüfen Sie, wie hoch Ihr Mietpreis im Vergleich zur ortsüblichen Miete ist.

• Erstellen Sie eine Totalüberschussprognose und behalten Sie diese im Verlauf des Mietverhältnisses immer im Blick. Dann profitieren Sie auch bei günstigen Mieten von steuerlichen Vergünstigungen.