Keine Liebhaberei bei Immobilien

Liebe Leserin, lieber Leser

Liebhaberei – mit diesem magischen Wort versucht der Fiskus, verlustträchtigen Existenzgründungen nach einer gewissen Frist den Garaus zu machen. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Die mehr oder weniger hohen Verluste werden oft mit anderen positiven Einnahmen Steuern sparend verrechnet, etwa Mieten oder Kapitaleinkünften. Die Finanzverwaltung versuchte dieses Spielchen jetzt auch bei Immobilien. Denn auch hier werden oftmals jahrelang dicke Verluste geschrieben und mit anderen Einkünften verrechnet. Fiskus und Staat haben das Nachsehen und der Immobilienbesitzer ist der lachende Dritte. Viele gut verdienende Bundesbürger schaffen sich allein für diesen Zweck fremdvermietete Immobilien an. Und finanzieren diese mit möglichst vielen Bankdarlehen oder, um den Steuerspareffekt auf die Spitze zu treiben, mittels einer Lebensversicherung.

In einem jüngst vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall versuchte der Fiskus, die Verluste aus einer solchen Immobilie ein für allemal loszuwerden. Der Fall: Ein bestens verdienender Freiberufler hatte eine unter Denkmalschutz stehende Mühle (Baujahr 1731) erworben, den Mühlenstumpf zu einer Wohnung ausgebaut und diese vermietet. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Erhaltungsaufwendungen hatte er mit verschiedenen Lebensversicherungen fremdfinanziert und so Verluste im fünfstelligen Bereich produziert. Nach 10 Jahren "streikte" das Finanzamt und verweigerte die Anerkennung der Verluste. Begründung: Das von dem Steuerzahler praktizierte Finanzierungsverfahren sowie die im Vergleich zu üblichen Einfamilienhäusern besondere Gebäudestruktur sprächen gegen das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht.

Doch die BFH-Richter stellten sich voll auf die Seite des Investors. Nach den einschlägigen Paragrafen ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Besitzer beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften – selbst wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben. Auch gegen eine Finanzierung mit Lebensversicherungen sowie gegen die besonderen räumlichen Gegebenheiten einer Wohnung in einer historischen Mühle hatten die obersten deutschen Finanzrichter nichts einzuwenden.

Damit erteilte der BFH der Finanzverwaltung mal wieder eine deutliche Abfuhr bei dem Versuch, Immobilienverluste mit dem Schlagwort "Liebhaberei" zu streichen. Ich hoffe, dass dies auch in den kommenden Jahren so bleibt. Denn nur so werden sich weiterhin Investoren finden, die ihr Geld in Immobilien anlegen.

Ich wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende und eine erfolgreiche kommende Woche, Ihr

Lutz Schumann
Chefredakteur